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Vecchio 07-12-15, 18:36   #4
titonegri
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Predefinito Riferimento: Aprica. Batosta Imu sulle seconde case

Alcune altre considerazioni sull’IMU da pagare (in questi giorni) sulle aree fabbricabili.
Come previsto da normativa, il valore IMU è stato definito dal Comune sulla base di una perizia del 18/3/2015. L’ultima perizia risaliva al 2003 – Sindaco Bosoni.

Per tutti quelli che non hanno potuto leggere la perizia, riporto in stralcio il punto 5 e la allego per intero:

5. ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare negli ultimi anni sta vivendo una fase di stagnazione. Sino al 2007 prima della crisi economica che ha colpito l’Italia intera, si è assistito a fasi alterne tendenzialmente positive determinate dalla volontà di investire nel mattone oltre che per effetto conseguente alla richiesta turistica anche come bene rifugio per le famiglie.
La crisi economica e l’aumento della pressione fiscale sugli immobili ha prodotto un forte rallentamento delle compravendite eseguite e un notevole ridimensionamento dei prezzi sia per quanto riguarda gli immobili (seconde case o case vacanza) che, di conseguenza, dei terreni fabbricabili. Durante gli ultimi 4/5 anni la domanda di immobili residenziali e di terreni fabbricabili è diminuita sensibilmente, mentre l’offerta è aumentata.
Il mercato locale, strettamente legato alla tipicità turistica di Aprica, ha subito più sensibilmente questi fattori negativi
, rispetto alle realtà cittadine, dove il mercato resta comunque dinamico in quanto legato alla compravendita di prime case.
In assenza di statistiche ufficiali aggiornate e riferibili al numero degli scambi in corso, le previsioni di mercato possono essere costruite sulla base dei sentimenti espressi dagli operatori immobiliari, che confermano la stasi del mercato per quanto riguarda il numero di operazioni concluse in Aprica come nelle vicine località turistiche.


Non sono dunque evidenziati elementi che facciano pensare ad un mercato pimpante, anzi il Comune stesso, nella sua perizia, evidenzia:
• un rallentamento delle compravendite;
• un notevole ridimensionamento dei prezzi;
• domanda in diminuzione e offerta in aumento;
• assenza di statistiche ufficiali;
• stasi del mercato.

Ho già in precedenza segnalato (e la perizia del Comune lo conferma al punto 7) che il valore di un’area è fortemente influenzato dalla sua potenzialità edificatoria o indice di densità fondiaria, che fornisce il volume edificabile per unità di superficie (mc/mq). Per gran parte degli ambiti di trasformazione turistico/residenziale, l’indice è sceso da 0.7mc/mq a 0.4mc/mq (Valore residuo = 57.14% del valore precedente).

Non vedo alcuna logicità nel percorso che da una corretta analisi del mercato immobiliare porta alla valorizzazione delle aree fabbricabili: siamo passati da un’imposizione IMU di 0.33Euro/mc edificabile ad una di 0.97 Euro/mc edificabile: l’IMU è triplicata.

Inoltre le reali prospettive di mercato non sono rosee e la legge sul consumo del suolo recentemente approvata dalla Regione rischia di fare il resto.

Siamo condannati a pagare l’IMU (molto cara) su terreni che non verranno quasi certamente mai edificati, solo per far quadrare i conti del Comune.

Non me ne abbia l’estensore della perizia che conosco e stimo, ma credo che l’esito della perizia dovesse essere obbligatoriamente quello che abbiamo visto, per considerazioni strettamente di bilancio e non di mercato.

Il mercato, già depresso, viene ora vessato dal Comune, e non credo possa trovare la forza di rialzarsi e di esprimere ancora valore aggiunto per l’intero paese, oltretutto tenuto sotto scacco da un PGT molto discutibile, oggetto di più ricorsi al TAR.

La Regione, nel suo parere, lamentava che il nuovo PGT fosse sostanzialmente una riproposizione del vecchio PRG, con previsioni urbanistiche troppo elevate. La Regione individuava nell’eccessiva dimensione dei PE del vecchio PRG l’unica attenuante al fatto che di tutti i mq previsti dal vecchio PRG nelle zone ora definite “ambiti di trasformazione” non ne fossero stati realizzati che una piccola quantità (vedasi parere della Regione).

Il Comune avrebbe dunque dovuto “osare” molto di più, uscire con indici ben più bassi ma realizzabili, e prevedere dimensioni degli ambiti più omogenee: si va da ambiti di meno di 12’000mq ad ambiti di più di 63’000mq. Concordo pienamente con le critiche della Regione.

Per ora dobbiamo pagare, ma invece di criticare sempre chi sta lontano dalla propria città o paese (tipicamente il Governo che avrà senza dubbio le sue responsabilità), suggerirei di essere un filo più attenti al locale. Il comune – che siamo noi cittadini - va sempre sostenuto: l’interesse dei privati dovrebbe convergere ed essere in armonia con quello della Comunità, ma così mi sembra che non vada proprio bene.

Il file della perizia è troppo grande e non posso allegarlo, vedo di ridurlo e lo allegherò quanto prima.
titonegri non  è collegato   Rispondi Citando